【招商银行谭海鸣：2021-2025年房价将普跌】招商银行研究院副总经理谭海鸣称，据测算，2021-2025年，我国房价普跌，2026-2030年有所恢复；经历了下跌后，一线城市房价还能创新高，二线城市房价还能回归2020年水平，三四线城市则回不到2020年前的好时光了。

　　新浪财经讯 由北京大学经济学院、华夏新供给经济学研究院共同主办的2019年第三季度宏观经济形势分析会暨《构建开放型经济体的战略研究：从“十三五”到2049》新书发布会于10月20日在北京举行。招商银行(36.400, -0.10, -0.27%)研究院副总经理谭海鸣出席并以《行动的勇气——2020年宏观经济和政策展望》为题发表演讲。

　　谭海鸣表示，星期五公布的数据显示，三季度GDP增速只有6%，已经到了今年经济增速目标的下限。往后，无论是从人口性长周期看，还是从贸易性中周期看，抑或是从明年的短周期看，经济潜在增速还会向下，各方面风险上升，需要果断行动，增开支、降成本、添动能。

　　对于GDP的预测，他提出，中性情境下，明年GDP增速为6.1%，但是这需要降准3次，LPR利率降低35bp，财政赤字率提升到3.0%，专项债发行规模提高到3.2万亿元。审慎情形下，需要降准4次，LPR降低45bp，赤字率提升到3.2%，专项债发行规模扩大到3.5万亿元，方能实现6.0%的增速。乐观情形下，GDP增速可以提升到6.2%，而且此时只需要降准两次，LPR降低20bp，赤字率稍微提升到2.9%，专项债发行3.0万元。

　　“在这三种情形下，我们均认为人民币汇率贬值压力可控，年均汇率水平分别为7.15，7.25和和7.0”，他说。

　　此外，在谈到人口长周期时，他引述《老龄化、人口迁移、金融杠杆与经济长周期》称，模型模拟分析显示，受老龄化影响，2021-2030年中国经济增速会明显下台阶。2021-2025年房价普跌，2026-2030年有所恢复；经历了下跌后，一线城市房价还能创新高，二线城市房价还能回归2020年水平，三四线城市则回不到2020年前的好时光了。

　　以下为演讲实录：

　　谭海鸣：今天的议题是房地产改革，前面各位专家、老师已经描绘了大的蓝图，下面我从宏观经济分析的角度参加讨论。我汇报的题目的《行动的勇气——2020年宏观经济和政策展望》。

　　星期五公布的数据显示，三季度GDP增速只有6%，已经到了今年经济增速目标的下限。往后，无论是从人口性长周期看，还是从贸易性中周期看，抑或是从明年的短周期看，经济潜在增速还会向下，各方面风险上升，需要果断行动，增开支、降成本、添动能。房地产方面，房住不炒，棚改缩量，房地产投资下行，需要中性的、分城施策的房地产政策。

　　长周期看，全球都在老去，中国速度第一。新供给旗下的养老金融论坛在2016年发布了CAFF50宏观模型《老龄化、人口迁移、金融杠杆与经济长周期》，对人口老龄化背景下的中国经济长周期走势进行了展望。

　　文章回顾了日本人口老龄化的历史经验。发现随着人口的老龄化，经济增速下台阶，人口在不同层级的城市间“潮汐”流动，推动区域经济分化。模型模拟分析显示，受老龄化影响，2021-2030年中国经济增速会明显下台阶。2021-2025年房价普跌，2026-2030年有所恢复；经历了下跌后，一线城市房价还能创新高，二线城市房价还能回归2020年水平，三四线城市则回不到2020年前的好时光了。

　　中周期看，全球贸易周期性下行，除了贸易摩擦的影响之外，更根本的原因是全球经济普遍下行。IMF、美联储、欧央行均认为经济将下行。IMF的《世界经济展望》预计，未来五年，美国、欧元区、中国三大经济体的增速均下行。

　　从OECD领先指标看，中期内全球经济仍然低迷。全球经济的龙头美国同样面临人口老龄化问题，拉低住宅建造支出增速。另外，美国核心CPI已经持续低于2%目标，在未来一段时间也难以改善。美国就业的绝对人数看似很好，但就业人口的增速已经在下降。

　　分细项看，美国新增就业中医护人员比例上升很快，制造业、建筑业等“实体经济”就业比例下滑。当前全球市场都关注美国国债收益率利差倒挂现象，担心下一步陷入经济衰退，美国股市高位大幅下跌，给全球金融市场带来冲击。

　　从贸易周期看，全球的龙头还是美国。美国进口PMI指数增速驱动日本出口增速起伏，而日本-韩国-中国形成一个亚洲出口的“涟漪”，三国出口增速高度相关，日韩领先中国一到两个月。因此，当美国经济减速，也会带动全球贸易周期的下滑。IMF的研究表明，2017年，全球贸易连续超预期，驱动全球经济超预期；2019年则相反。

　　长周期和中周期均向下，从短周期看明年，中国经济的“三驾马车”更是同时面临压力。我们预计明年GDP能够实现6.1%的增速，但这是以宏观政策“稳增长”为前提的。

　　这是我们对2020年经济数据的预测。中性情境下，GDP增6.1%，但是这需要降准3次，LPR利率降低35bp，财政赤字率提升到3.0%，专项债发行规模提高到3.2万亿元。审慎情形下，需要降准4次，LPR降低45bp，赤字率提升到3.2%，专项债发行规模扩大到3.5万亿元，方能实现6.0%的增速。乐观情形下，GDP增速可以提升到6.2%，而且此时只需要降准两次，LPR降低20bp，赤字率稍微提升到2.9%，专项债发行3.0万元。在这三种情形下，我们均认为人民币汇率贬值压力可控，年均汇率水平分别为7.15，7.25和和7.0。

　　房地产是经济的重要组成部分。这一轮的房地产的下行周期比前几轮都长，“房住不炒”已经发挥了作用。初步测算，棚改货币化退潮拖累房地产销售增速9.3个百分点，拖累房地产投资增速4.6个百分点，山东、贵州、河南、陕西、黑龙江、山西等地区的三四线城市受到的影响最大。在这种背景下，“房住不炒”，但是“要买”，需要中性的、分城施策的房地产政策。一方面，这些有风险的城市，需要拉动房地产的消费才能稳定市场，稳定税收，稳定增长；另一方面，对那些风险暂时不大的城市来说，连续的下行周期可能已经接近底部，在新一轮的积极财政政策和利率下行背景下，有望反弹。

　　全球经济下行，陷入“存量竞争”，逆水行舟，不进则退。保持经济稳定增长，保持经济态势优于至少不大幅落后其他主要国家，是国民信心的基础，是全球资本对中国信心的基础，是人民币汇率稳定、跨境资本流动稳定的基础。为此，必须勇于行动，但行动有前提。

　　首先，对外部门仍有承受力，为我们采取行动赢得了时间和空间。虽然面临贸易摩擦压力，但是我们的产品还有竞争力。我们把中国输美的11大产品（占比45%）的替代率测算了一下，平均为46.5%，也就是不到一半，这减缓了我们的压力。我们输美产品，有明显的“头部效应”。我们计算了中国输美的500亿、2000亿和3000亿清单的加权平均市场占有率，分别为34.4%、45.9%和66.5%。关税加至3000亿清单时，美国就没有办法在短期内找到替代品了。而且，加征关税中消费品比例越来越高，美国民众需要承受消费价格上升的压力，这为我们谈判增加了筹码。

　　伴随着贸易摩擦，人民币汇率明显贬值。但是，如果我们对比亚洲主要货币，会发现贬值是个“集体行为”。我们现在的汇率弹性，已经超过了新加坡元，离日元也不远了。从技术上看，人民币汇率贬值到7.15附近时，已经明显超调，汇率套利机制起到了自动稳定器作用。总的来看，这一轮汇率贬值过程中跨境资金流动比较稳定，沪深港通代表的短端资金流动已经由负转正。从2015年以来的贬值周期来看，人民币贬值幅度在全球主要货币中处于中游，是一个“中庸”的货币。往后，我们可以平常的心态看待人民币汇率，并不用太担心汇率对经济造成的冲击。

　　外部冲击不足虑后，我们眼光向内。财政政策应该更加积极，专项债还可以发行更多。国企分红的比例还可以提高，用来支持公共财政。中央和地方预算稳定基金也可以形成开支的资金来源。货币政策还有放松空间。降准、降息都是可以采用的方法。过去两年每次春节前都降准，2020年春节提前，下一次降准可能就在今年12月。降息有助于降低企业融资成本，增加企业信贷需求。支持实体经济。

　　十五年前，我们从发行央票置换正回购，到直接发行央票收回流动性，进一步全面提高存款准备金率、加息。政策层层收紧。同时实施了汇改，放开了存款利率下限。今天，我们的政策正在逐步放松，汇率和利率弹性也明显提升。历史就是今天的一面镜子。在困难和挑战面前，我们从来不缺乏勇气。

　　我们还要继续推动供给侧结构改革。半导体、5G和物联网、新能源汽车和动力电池，是我们新的发展机遇。我们是个一个大国，还是一个可以集中力量办大事的国家。动力电池的每千瓦时的单位成本，即将跌破0.75元，这是电车全面超越油车的开始，这个革命将首先发生在中国，因为只有中国，才有如此大规模的电车应用场景。另外，我们5G的场景也是全球最丰富的。这是我们短期果断保增长的底气。因为我们今天的行动，不是挥霍无度，也不是大水漫灌，而是保留明天的火种，期待未来的燎原之势。

以后看看是不是真的。